在过去两年时间里，我以为深圳楼市最低迷时期是去年底，经历了有史以来最差的金九银十，新房售楼处看房客户寥寥无几，部分片区的学区房、网红盘二手房成交价相比两年前高峰期下跌约30%，当大家以为去年是很好的抄底捡漏时机时。

没想到 这才是刚刚开始......

2021年6月，龙岗四大神盘之一的“阳光天健城”成交了一套建面36平的小户型，总价415万，单价高达11.53万/平。

而在今年10月份，同户型建面36平的单间，总价270万，跌幅约35%，这也是“四大神盘”的最低上车门槛，两年亏掉145万，还是小户型，还不算利息。

龙华明星楼盘也扛不住，2年暴跌260万！这两年的楼市可以用暴跌来形容也不为过。

就连一线深圳核心地段的房子也扛不住了，2021年高峰期龙华梅林关的万科金域华府89平三房成交单价11.46万/平，今年同户型成交单价8.54万/平，爆跌260万。

同样，21年高峰期光明一号二手房成交单价将近7万，去年底成交均价5万不到，爆跌180万，加上疫情影响和不确定因数对于刚需来说可能连首付款都亏没了。

不过这并不是最可怕的，最可怕的是惠州楼市今年几乎腰斩，惠阳片区2013年均价普遍在5000/平，如今10年过去了价格还是9000不到，就拿近期惠州“东方伯悦府”"保利阳光城"开盘打五折直接腰斩，还各种各样送首付，送车位，要知道这个小区高峰期买的业主均价在1.5万左右/平。

降价不可怕，更加恐怖的是房产失去了流通性，目前惠州的普遍二手房降价都没人接手！新房都这个价格了为什么还要买二手？

还有惠州大亚湾霞涌黄金海岸一个海景房小区，原来卖到过1.6万，今年5000块抛售、跌了70%。十里银滩现在二手房也有很多四五千的。当年也是卖到一万多的。

目前整体的楼市，不单单是惠州和深圳楼盘的问题，是全国性经济问题，还有信心不足的原因，只不过深圳比惠州购买力要强，有更强的产业科技，和高净值人才去支撑着房价，稍微降价就会有人接手，而惠州大部分是全国各地的炒房客，导致存房量严重过剩，实际刚需居家寥寥无几！

2020年下半年深圳的房价是过去4年来房价的最顶峰，深圳这个大城市被大众普遍认为地少人多，供不应求，只要在深圳买房打中必赚，实际上很多都被误导了，深圳各区各楼盘的差异也非常大，很多小区是业主情绪化拉涨，乌合之众，盲目跟风，加上大v炒作核心、学区、网红大盘，导致楼市分化严重，很多购房者失去理性，前者潇洒离场赚的盆满钵满，后者高价站岗。

三年疫情来：深圳楼市开始下滑，大部分网红盘，学区房开始出现了泡沫…..

直到今年深圳又出台了一系列救市政策，降息、降首付、认房不认贷等.....不过深圳的楼市成交量还是没有明显好转，甚至更差。加上各大地产商纷纷爆雷，越是降价越是不敢买，有房的在看涨，没房的在观望。

目前深圳一手住宅成交量一直比较低迷，除非差价特别明显极具性价比的红盘以外，房产黄金时期可能已经过去了，目前深圳的价格会慢慢的回归的一个正常的水平，平稳发展才是至关重要。

深圳这个势头楼市要回归正常这个大方向确定了（包括商品住宅 和小产权房)短期可能会像两年前调控楼市一样，只要楼市起不来，就不停出台刺激政策，直到楼市回归正常，平稳发展，健康发展，房住不炒。

那么现在是不是买房的最好时机？这个问题大概应该没有人能确定现在深圳的房价是否处于最低位，不过可以确定的是现在不错的时机，但可以确定的是目前能给到购房者足够的时间看房选房，并没有出现业主反价的情况，毕竟容易剔选出市面上足够性价比脱颖而出的好房子，部分楼盘折扣让利优惠大，市场足够透明，毕竟能在市场低迷时期买房的永远是少数，大部分只跟涨不买跌。

目前深圳楼市还没有很好的政策利好，成交量还没有上来，新房的存房量多，估计这几个月都不会有很明显的涨幅，19-21年是深圳楼市的高峰期，去年底和现在应该是价格底部，往往市场特别差的时候应该就是购房最好的时期。

深圳的小产权房也是一样：2021年的价格也是最高，目前深圳大部分的小产权房价格基本上也回到一个正常的水平均价，不过小产权房一直都是稳中求进，涨幅不会太多，如果想要快速套现，稍微降一点，马上就会有人接手，运气好的可能马上转手还有的赚！

目前市面上性价比高的小产权房有不少，目前也是一个不错的时机，小产权房从13年开始就控制了新增量，卖一套少一套，小产权房虽然涨幅都不及商品房，但是要比商品房保值。

在目前有太多不确定因素的大环境市场下，涨幅不定，政策频出、楼盘烂尾、断供破产暴利的案例比比皆是，房产黄金时期已过去，现如今这个时期也许买套小产权房过度也是非常不错的选择，进可攻退可守，无需指标手续灵活交易方便，不影响购买商品房安居房，深圳住宅该有的配套它也有。

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