深圳小产权房现状与分析：优势、风险与购买注意事项

在深圳这座快速发展的城市中，小产权房作为一种特殊的房产类型，以其独特的存在方式吸引了众多购房者的关注。目前，深圳的小产权房主要有三种类型：一是原住村民自己筹资兴建的农民楼；二是村集体组织在集体用地上建设的统建楼；三是开发商与村里集体合作建设的楼盘，有些小区外观和商品房几乎无异。从住房比例来看，深圳的商品房存量仅占约12.4%，而原村民自建房（即小产权房）则达到了约62.8%。

深圳小产权房的优点

1. 价格便宜

小产权房最显著的优势在于其价格。相比商品房，小产权房的价格通常只有商品房的三分之一左右。例如，大浪的某些小产权房项目两房仅需49.8万，松岗的精装三房总价59.8万起，石岩的单间甚至低至13.8万。这样的价格优势吸引了众多资金有限的购房者，为他们在深圳安家提供了可能。

2. 吸引特定人群

小产权房不仅为刚来深圳、租不起商品房的人提供了过渡之选，也吸引了一些资金充裕但商品房名额已满的人进行投资。同时，对于在深圳生活多年、习惯了这里的生活但又买不起商品房的人来说，小产权房也成为了一种考虑。

深圳小产权房的缺点

1. 产权风险

小产权房没有国家认可的房产证，容易发生产权纠纷，且交易不受法律完全保护。购买小产权房的居民无法在该房屋所在地享受到与户口相关的各项福利和公共服务，如教育、医疗等。一旦发生拆迁、质量问题或其他纠纷，房主难以取得法律支持。

2. 拆除风险

深圳小产权房可能面临被政府无偿拆除和没收的风险。尽管不会全部被拆掉，但破旧、危房、市政征收、开发商旧改等因素都可能导致小产权房被拆除。而且，拆除通常不会有赔偿或赔偿很少。

3. 功能受限

小产权房无法落户口，不能贷款，难转手，物业和其他权益得不到充分保障。同时，小产权房多不配套市政设施，水电气网等都不在公共设施中，附近服务设施多不健全。

购买深圳小产权房的注意事项

1. 避开特定类型

购买小产权房时，应避开绿本房、踩线的、市政教育设施用地的以及临时加建的小产权房。这些类型的房屋存在较大的法律风险或拆除风险，一旦购买，可能面临权益受损或房屋被拆除的困境。

2. 看清合同手续

购买小产权房时，一定要仔细查看合同条款，明确约定内容和双方权利义务。合同中应明确房屋的位置、面积、价格、付款方式等基本信息，同时要约定好双方在交易过程中的责任和义务。对于可能出现的情况，如拆迁补偿的分配等，也应在合同中进行明确约定。

3. 了解土地性质

购买小产权房前，应搞清楚土地性质和权属来源。居住用地相对较为优质，遇到旧改拆迁一般能赔付商品房住宅。而商业用地和工业用地需要结合法定图则和具体位置分析其价值。道路用地、绿化用地、生态与水源保护地上的小产权房尽量不要入手，否则可能面临被强拆的风险。

结论

深圳小产权房以其价格优势吸引了众多购房者，但同时也存在产权风险、拆除风险和功能受限等缺点。购房者在考虑购买小产权房时，应充分了解其优缺点和政策影响，谨慎做出选择。如果是资金有限且仅追求自住，小产权房可能是一种选择，但要注意避开特定类型的小产权房，看清合同手续，了解土地性质。如果考虑投资或未来可能的拆迁补偿，需要更加谨慎，因为小产权房的拆迁补偿存在不确定性，且转手困难。随着政策的不断调整，小产权房的市场也可能发生变化，购房者应根据自身需求和经济状况，综合考虑各种因素后再做出决策。